譲渡所得(土地・建物)
ヤーホー、皆さん、こんにちは!前回に続き「所得税」の計算の仕組み「ステップ1・各種所得の金額計算」についてご説明してきますね!10区分所得の今回は「譲渡所得」のうち「自宅(土地・建物)を売却した場合」の計算方法を説明していきますね!
譲渡所得の区分
譲渡所得とは、資産の売却(譲渡)による所得です。5つに分類して計算します。
分 類 |
内 容 |
①総合短期 |
所有期間が5年以下の自動車、書画骨董(土地・建物除く) |
②総合長期 |
所有期間が5年超の自動車、書画骨董(土地・建物除く) |
③分離短期 |
売却年の1月1日の所有期間が5年以下の土地・建物 |
④分離長期 |
売却年の1月1日の所有期間が5年超の土地・建物 |
⑤株式の売却 |
申告分離または申告不要 |
上記③④の「土地・建物」の譲渡所得は、次のように計算します。
譲渡所得金額=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
収入金額
収入金額は、土地や建物の買主から受取る売却金額です。
取得費
譲渡費用
- 土地や建物を売るために不動産屋に支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料等
特別控除
マイホームを譲渡(売却)して利益がでた場合→ 3,000万円税額の計算方法
土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離課税が採用されており、所得税の額は次のように計算します。長期譲渡は、売却年の1月1日で5年判定しますので、平成28年中に皆さんが自宅を売却させた場合は- 平成22年12月31日以前に購入した自宅が「長期譲渡」に該当
- 平成23年1月1日以降に購入した自宅が「短期譲渡」に該当
- 10年 超の自宅売却時の軽減税率+3,000万特別控除の適用
- 長期譲渡所得 長期譲渡所得×20,315%
- 短期譲渡所得 短期譲渡所得×39,063%
- 居住用軽減税率(10年超の居住・所有)短期譲渡所得×16,025%
具体例その1
皆さんが平成10年に自宅を4,000万円で購入して、今年(平成28年7月)に8,200万円で自宅を売却した場合の所得税・住民税はハウマッチ(幾らですか)?仲介手数料は200万円支払ったとします。
解答は、「8,200万円-(4,000万円+200万円)-3,000万円特別控除=1,000万円(利益)×15%(復興特別所得税0.1021%考慮せず)=150万円の所得税・住民税が課税されます。超税金が安いのがお分かりですか?
具体例その2
もし皆さんが平成24年に別荘を購入して今年売却した場合(売却代金、取得費、譲渡費用は「具体例その1」とおなじなら、所得税・住民税はハウマッチ(幾らですか)?解答は、「8,200万円-(4,000万円+200万円)=4,000万円(利益)×39%(復興特別所得税考慮せず)=1,560万円の所得税・住民税が課税されます。
自宅の税金の10倍です。他にも、自宅の場合は「買換え特例」という優遇措置もありますから、この制度は改めてご説明しますね!次回は、「譲渡所得」のうち①総合短期②総合長期⑤株式の売却、をご説明していきますね! 土屋雅資