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なんちゃって税理士のブログ

税理士、宅地建物取引士、相続アドバイザー 土屋雅資のブログです。 相続税を中心に、お得な節税情報等を発信していきます。

譲渡所得(土地・建物)

ヤーホー、皆さん、こんにちは!前回に続き「所得税」の計算の仕組み「ステップ1・各種所得の金額計算」についてご説明してきますね!10区分所得の今回は「譲渡所得」のうち「自宅(土地・建物)を売却した場合」の計算方法を説明していきますね!

 

譲渡所得の区分

 譲渡所得とは、資産の売却(譲渡)による所得です。5つに分類して計算します。

   分 類

            内   容

①総合短期

所有期間が5年以下の自動車、書画骨董(土地・建物除く)

②総合長期

所有期間が5年超の自動車、書画骨董(土地・建物除く)

③分離短期

売却年の1月1日の所有期間が5年以下の土地・建物

④分離長期

売却年の1月1日の所有期間が5年超の土地・建物

⑤株式の売却

申告分離または申告不要

 

上記③④の「土地・建物」の譲渡所得は、次のように計算します。
譲渡所得金額=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

収入金額

収入金額は、土地や建物の買主から受取る売却金額です。

 取得費

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。また、取得費が不明な場合は「収入金額×5%」が差引けます。これを「概算取得費」といいます。


譲渡費用 

  • 土地や建物を売るために不動産屋に支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料等 
特別控除
 マイホームを譲渡(売却)して利益がでた場合→ 3,000万円
税額の計算方法
 土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離課税が採用されており、所得税の額は次のように計算します。長期譲渡は、売却年の1月1日で5年判定しますので、平成28年中に皆さんが自宅を売却させた場合は
  1. 平成22年12月31日以前に購入した自宅が「長期譲渡」に該当
  2. 平成23年1月1日以降に購入した自宅が「短期譲渡」に該当
  3. 10年 超の自宅売却時の軽減税率+3,000万特別控除の適用
 
  1. 長期譲渡所得  長期譲渡所得×20,315%
  2. 短期譲渡所得 短期譲渡所得×39,063%
  3. 居住用軽減税率(10年超の居住・所有)短期譲渡所得×16,025%
税率は所得税+住民税で、復興特別所得税0.1021%を加算した税率です。
 
具体例その1

皆さんが平成10年に自宅を4,000万円で購入して、今年(平成28年7月)に8,200万円で自宅を売却した場合の所得税・住民税はハウマッチ(幾らですか)?仲介手数料は200万円支払ったとします。

解答は、「8,200万円-(4,000万円+200万円)-3,000万円特別控除=1,000万円(利益)×15%(復興特別所得税0.1021%考慮せず)=150万円の所得税・住民税が課税されます。超税金が安いのがお分かりですか?

 

具体例その2 

もし皆さんが平成24年に別荘を購入して今年売却した場合(売却代金、取得費、譲渡費用は「具体例その1」とおなじなら、所得税・住民税はハウマッチ(幾らですか)?解答は、「8,200万円-(4,000万円+200万円)=4,000万円(利益)×39%(復興特別所得税考慮せず)=1,560万円の所得税・住民税が課税されます。

の税金の10倍です。他にも、自宅の場合は「買換え特例」という優遇措置もありますから、この制度は改めてご説明しますね!次回は、「譲渡所得」のうち①総合短期②総合長期⑤株式の売却、をご説明していきますね! 土屋雅資