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なんちゃって税理士のブログ

税理士、宅地建物取引士、相続アドバイザー 土屋雅資のブログです。 相続税を中心に、お得な節税情報等を発信していきます。

確定申告(不動産所得)

ヤッホー、皆さん、こんにちは!

 

今回は、先日、私が神奈川税務署で講師をした「不動産所得」の確定申告のご説明をしますね!

 

ちなみに、ノロウイルスが流行しているようですので、症状がひどい方は、紙おむつがお勧めです(私の体験から・・・)

 

 

確定申告とは 

確定申告とは、個人の1/1~12/31までの収入や経費を計算して、翌年の2/16~3/15までに税務署に申告書を提出し、納税する所得税を確定させることです。

 

勤務先からの給料が収入の全ての方は、勤務先で「年末調整」を行い納税する所得税を確定させますので、確定申告をする必要はありません。給与所得の方です。

 

しかし会社からの給料以外に個人で不動産貸していたり、個人事業を行っていたりすると、給料の他にも収入があるといえますので確定申告をする必要があります。

 

 

不動産所得

  • 不動産所得=家賃収入-必要経費-65万(または10万円)

 

不動産所得のあるサラリーマンは毎年3月に確定申告により不動産所得を税務署に申告しなければなりません。

 

不動産所得では所有する不動産の規模により確定申告における控除額並びに申告項目に違いがあります。

 

不動産所得で、所得から差し引ける青色申告特別控除の65万円や家族に対して給料を支払える青色事業専従者給与の支給をするためには「事業的規模」であることが条件となります。

 

 

 事業的規模 

事業的規模とは不動産業務を事業といえる規模で営んでいることで、その判定基準は社会通念により判断することとなっています。

 

しかし社会通念で判断だけではあまりに曖昧ですので、形式的な事業的規模の判定基準として5棟10室という基準が設けられています。

  

5棟というのは一戸建てのこと、10室というのはアパートやマンションの室数のことを指します。

 

 

青色申告特別控除 

  • 事業的規模の場合⇒ 最高65万円の控除
  • 事業的規模ではない場合 ⇒ 最高10万円の控除

 

特に、青色申告特別控除については、青色申告をすれば65万円の控除が受けられると思って事業的規模でないにもかかわらず間違って確定申告をしてしまう人も多いので注意が必要です。

 

ワンルームマンション1部屋の方は、10万円の控除になります。

 

 

 不動産所得の売上

下記の項目は、不動産所得の売上=収入金額になります。

  1. 家賃収入
  2. 礼金・権利金・更新料で大家がもらうお金(借主に返還しないお金)
  3. 名義書換料

 

ただし、名称を問わず、大家が借主に返還するお金は、敷金等の「預り金」として、売上=収入ではなく、貸借対照表の負債に計上します。

 

 

不動産所得の経費 

下記の項目は、不動産所得の必要経費になります。 

  1. 貸している土地や建物の固定資産税
  2.  賃貸建物にかかる火災保険などの保険料
  3.  物件の修繕費(内容によっては一度に経費になりません)
  4.  減価償却費(建物の建築費用を何年かに分けて経費にします)
  5.  借入金の利息→元金返済は経費になりません。
  6.  不動産管理会社への管理料
  7.  賃貸建物の水道代・ガス代・電気代
  8.  物件を見に行った時、不動産の研修に行った時の交通費
  9. 不動産業者の営業マンと飲食した場合は接待交際費
  10. 不動産の研修会などに出た場合の会費 
  11. 事業に関連する書籍などを購入した場合の新聞図書
  12. 税理士に対して支払った報酬

 

上記5→ 物件の購入のためにローンを組んだ場合は、不動産所得が赤字の時は建物利息部分だけが経費になります。土地の借入金利息は、赤字だと経費になりません。

 

 

減価償却(上記の4) 

  • 土地・・・経費にならない(土地は消耗して無くならないため)
  •  建物・・・建物の種類によって何年かに分けて経費にしていきます

 

 

土地と建物の価格区分 

売買契約書に土地と建物の価格が分かれて記載されていたり、契約書に消費税の額が記載されている場合(消費税は建物のみにかかります)は、その契約書に従って土地と建物の価格を分けます。

 

なお、個人間売買で土地建物の内訳や消費税の記載が無い場合は、固定資産税評価額などの金額で按分して価格を決めていくことになります。

 

  

建物の耐用年数

事務所用か居住用か、木造か鉄筋かでそれぞれ異なります。 税法では以下のように耐用年数が決められています。建物の減価償却は、個人・法人問わず全て「定額法」です。

  

  • 鉄筋 → 事務所用 50年    居住用  47年
  • 木造→ 事務所用  24年  居住用  22年

 

 

中古取得の耐用年数 

中古取得の場合の耐用年数は以下の算式により決定します 

  • (新品の耐用年数-今までの使用年数)+今までの使用年数×20%

 

 

注意点

自宅兼事務所・自宅兼賃貸アパート等の場合には、自宅部分の固定資産税、水道光熱費減価償却費等は必要経費になりませんので、ご注意ください。土屋雅資