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なんちゃって税理士のブログ

税理士、宅地建物取引士、相続アドバイザー 土屋雅資のブログです。 相続税を中心に、お得な節税情報等を発信していきます。

宅地の評価①

相続税

ヤーホー!高校野球をテレビで観ていて、いつもこの時期、こんなに寒いんだったけ??lて皆さん、思いませんか?やっぱり、英語でいう「地球温暖化」現象さんでようかね。

では、今回は被相続人の残した財産を重要なものだけ、ご説明してきますね。まず①現金②預金③有価証券(株式、国債投資信託)④不動産(土地、建物)⑤ゴルフ会員権⑥死亡保険金(生命保険)の6つに絞りますね。他にも、書画骨董、絵画などテレビの「なんでも鑑定団」で価値のあるもの等です。

今回は、もっとも多い「土地・建物」の評価について説明しますね。まず、土地の値段て何個あるか知ってますか?次の4つに区分されます。1)時価(売主と買主が合意した値段)2)公示価格(時価に近いといわれている価格)3)相続税評価額(路線価方式と倍率方式)4)固定資産税評価額。一般的に3)相続税評価額は2)公示価格の80%程度、4)固定資産税評価額は2)公示価格の70%程度に設定されています。

相続税で土地の評価をする時には、相続税評価額(路線価方式と倍率方式)を使います。また贈与税(相続税の補完税)で土地を贈与する時も相続税評価額(みなし贈与は時価)で評価します。まず「路線価とは道路に面する標準的な宅地の1m当たり価格=単位:千円」です。皆さん、是非、国税庁HPから自分の自宅の「路線価」を探してみて下さい。例えば、100Cとあれば、1m10万円です。Cという記号は「借地権割合」ですから、皆さんの父(被相続人)が借地権者=土地を借りて地代を払い、その土地の上に自己所有=父の建物を建てて住んでいるケースです。借地権は後日説明しますから、土地は自己所有(これを自用地といいます)で、300mあった場合には、10万円×300m=3,000万円が相続税評価額になってきます。また、建物は固定資産税評価額ですから市区町村に行って、この評価証明書を取得すればOKです。まず、皆さんの相続した土地=宅地の評価額を算出してみて下さい。但し、この宅地が「小規模宅地の特例」適用なら、居住用なら330mまで80%評価減、事業用なら400mまで80%評価減、駐車場とうの不動産賃貸業なら200mまで50%評価減となります。皆さんの相続した宅地が被相続人の自宅なら、相続税評価額は3,000万-(3,000万×80%)=600万円になります。非常にお安く評価できる特例制度ですが、適用要件をしっかり確認しないと、特例制度が適用できない場合もありますから、税理士にご相談して下さいね!また、この路線価を使うのは「市街化区域=街のなかにある土地」が一般的ですから、もし「路線価」が国税庁HPに記載されいない場合は「倍率方式=固定資産税評価額×倍率」で評価します。この地域は「市街化調整区域=田舎の土地」で適用されますので、それほど評価額は高くなりませんので、安心して下さい。実務上、よくあるのが、固定資産税の納税通知書をみて、これが我が家の土地の評価額だと思っている方がたま~にいますので、注意して下さいね。土屋雅資