宅地の評価①

ヤーホー！高校野球をテレビで観ていて、いつもこの時期、こんなに寒いんだったけ？？ｌて皆さん、思いませんか？やっぱり、英語でいう「地球温暖化」現象さんでようかね。

では、今回は被相続人の残した財産を重要なものだけ、ご説明してきますね。まず①現金②預金③有価証券（株式、国債、投資信託）④不動産（土地、建物）⑤ゴルフ会員権⑥死亡保険金（生命保険）の6つに絞りますね。他にも、書画骨董、絵画などテレビの「なんでも鑑定団」で価値のあるもの等です。

今回は、もっとも多い「土地・建物」の評価について説明しますね。まず、土地の値段て何個あるか知ってますか？次の４つに区分されます。1）時価（売主と買主が合意した値段）2）公示価格（時価に近いといわれている価格）3）相続税評価額（路線価方式と倍率方式）4）固定資産税評価額。一般的に3）相続税評価額は2）公示価格の80％程度、4）固定資産税評価額は2）公示価格の70％程度に設定されています。

相続税で土地の評価をする時には、相続税評価額（路線価方式と倍率方式）を使います。また贈与税（相続税の補完税）で土地を贈与する時も相続税評価額（みなし贈与は時価）で評価します。まず「路線価とは道路に面する標準的な宅地の1ｍ当たり価格＝単位：千円」です。皆さん、是非、国税庁ＨＰから自分の自宅の「路線価」を探してみて下さい。例えば、100Ｃとあれば、1ｍ10万円です。Ｃという記号は「借地権割合」ですから、皆さんの父（被相続人）が借地権者＝土地を借りて地代を払い、その土地の上に自己所有＝父の建物を建てて住んでいるケースです。借地権は後日説明しますから、土地は自己所有（これを自用地といいます）で、300ｍあった場合には、10万円×300ｍ＝3,000万円が相続税評価額になってきます。また、建物は固定資産税評価額ですから市区町村に行って、この評価証明書を取得すればＯＫです。まず、皆さんの相続した土地＝宅地の評価額を算出してみて下さい。但し、この宅地が「小規模宅地の特例」適用なら、居住用なら330ｍまで80％評価減、事業用なら400ｍまで80％評価減、駐車場とうの不動産賃貸業なら200ｍまで50％評価減となります。皆さんの相続した宅地が被相続人の自宅なら、相続税評価額は3,000万-（3,000万×80％）＝600万円になります。非常にお安く評価できる特例制度ですが、適用要件をしっかり確認しないと、特例制度が適用できない場合もありますから、税理士にご相談して下さいね！また、この路線価を使うのは「市街化区域＝街のなかにある土地」が一般的ですから、もし「路線価」が国税庁ＨＰに記載されいない場合は「倍率方式＝固定資産税評価額×倍率」で評価します。この地域は「市街化調整区域＝田舎の土地」で適用されますので、それほど評価額は高くなりませんので、安心して下さい。実務上、よくあるのが、固定資産税の納税通知書をみて、これが我が家の土地の評価額だと思っている方がたま～にいますので、注意して下さいね。土屋雅資