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なんちゃって税理士のブログ

税理士、宅地建物取引士、相続アドバイザー 土屋雅資のブログです。 相続税を中心に、お得な節税情報等を発信していきます。

不動産所得・事業所得

所得税

ヤーホー、皆さん、こんにちは!今日で1年の半分過ぎました。年齢とともに、一年経つのが早く感じられます。でも、皆さんと一緒に頑張りますので、お付き合いのほど、よろしくお願いします。税理士試験も8月第1週目だと思います。私が試験を受けた

約30年前は早稲田大学で気温36度の猛暑日でした。救急車が来たのを覚えています。

前回に続き「所得税」の計算の仕組み「ステップ1・各種所得の金額計算」についてご説明してきますね!前回の10区分所得の今回は3・4の計算方法を説明していきますね!

  

計算の仕組み(4段階)→第1段階

 ・各種所得の金額計算(所得の区分)

 

3・不動産所得

不動産所得とは、アパート・マンション経営の家賃収入、駐車場収入等の所得をいいます。皆さんが、地主さんで、多数のアパートやビルを所有し貸している大家さんの場合です。

 

<不動産所得とは?>
  •  土地や建物などの不動産の貸付
  •  不動産の上に存する権利の設定及び貸付(借地権)
  •  船舶や航空機の貸付(これは無視しましょう!)

 

<所得の計算方法>

 総収入金額(売上)-必要経費-青色特別控除額(10万円か65万円

(1) 総収入金額=売上
アパート、マンション、駐車場等の家賃収入や地主の受取地代等です。

 下記①~③も総収入金額=売上になります。

① 更新料(通常は居住用の家賃・駐車場の賃料の1ヶ月分です)

  承諾料(借地権者が地主に支払うお金)

② 入居時に支払う礼金・保証金・権利金などのうち、返還を要しないもの

→敷金・保証金等で大家が借主の退去時に原状回復費用を引いて返金される金額は大家の「預り金」として、収入には計上しません。実務上は入居時の礼金を収入計上し忘れることが多いので注意して下さいね!

③ 共益費・管理費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

 

(2) 必要経費

不動産産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

 

  • 固定資産税 ・損害保険料 ・修繕費 ・広告宣伝費等
  • 借入金の支払利息。ただし、不動産所得の赤字のうち土地取得分の支払利息は経費になりません
  • 減価償却→次回ご説明しますね
  • 青色申告特別控除額10万円または65万円)→次回ご説明しますね

 

 

4・事業所得

<事業所得とは?>

農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業(弁護士、医師、税理士等)その他の事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得をいいます。

 

<所得の計算方法>

総収入金額(売上)-必要経費-青色特別控除額(10万円か65万円

基本的には、上記3・不動産所得と同じ計算です。もし、皆さんが、アパート経営(不動産所得)と美容室を経営している(事業所得)場合には上記65万円の控除は最高額なので、不動産所得と事業所得からそれぞれ65万円は引けませんから注意して下さいね!

 

(1) 総収入金額(売上) 

 総収入金額には、次のようなものも含まれます。

  • 商品を自家用に消費した場合のその商品の価額→例えば魚屋さんがお店で売れ残った魚を自分達で食べた場合です
  • 商品などの棚卸資産について損失を受けたことにより支払いを受ける保険金や損害賠償金等(非課税なのは、心身障害等でうける保険金です)
  •  仕入割引やリベート収入キックバックとも言います)

 

(2) 必要経費

 必要経費とは、収入を得るために直接必要な売上原価や販売費、管理費その他費用のことをいい、例えば、次に掲げるようなものがあります。

 ①売上原価期首商品在庫-当期仕入金額+期末商品在庫

販売費一般管理費・・・給与、賞与、地代、家賃、減価償却費、交際費等

 

 上記①の期末在庫(12/31現在)を意図的に操作すると利益調整が出来るので、税務調査のときには、調査官は重要視します。

なお、家事上の経費(プライベートな経費=例えば、趣味で100万円の時計を買う)は必要経費になりませんが、家事上の経費に関連する経費のち、事業所得を生ずべき業務の遂行上必要である部分を明らかに区分することができる場合のその部分に相当する経費の金額は必要経費となります。実務上、税務調査では、この支払は「必要経費」なのか「家事費」なのかで、よく論争になります。   土屋雅資