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なんちゃって税理士のブログ

税理士、宅地建物取引士、相続アドバイザー 土屋雅資のブログです。 相続税を中心に、お得な節税情報等を発信していきます。

小規模宅地(不動産貸付)①

相続税

ヤッホー!皆さん、コニャニャチワ。今回は、初回の「マイホーム=特定居住用宅地」2回目の「脱サラ承継・生前代替わり=特定事業用宅地」に続き最後の「不動産貸付用宅地」をご説明しますね!

所得税

ちなみに、所得税では二つ目の特定事業用宅地は、「事業所得」に該当します。皆さんの父ちゃん(被相続人)が「ラーメン屋」「うどん屋」「美容院」等、汗水流して稼いでくる所得の事です。当然、私の「税理士業」も事業所得に該当して、日々、ヒア汗^^をかきながら、一生懸命、働いています・・・。今日の不動産貸付用宅地は、所得税では「不動産所得」に該当します。両者の違いは何でしょうか?そうですね!「不動産所得」は、汗水流さくとも、「家賃・地代・駐車場収入・礼金等」皆さんの父ちゃん(被相続人)が地主でアパート経営や駐車場を貸して、不動産が勝手に稼いでくれる所得=不労所得のことを言います。うらやまし~~~ですね!

<評価減>

 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 →200mまで50%減額

被相続人の貸付事業を相続開始後に事業承継する場合>

  1. 貸付事業承継→被相続人の親族が、相続開始時から相続税の申告期限までの間に当該宅地等に係る被相続人の貸付事業を承継すること
  2. 所有継続→上記を承継した親族が、相続開始時から相続税の申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること。
  3. 貸付事業継続→上記を承継した親族が、貸付事業承継後、相続税の申告期限まで引き続き当該貸付事業の用に供していること。

<具体例>

皆さんの父ちゃん(被相続人)が所有するアパート一棟を皆さんが相続した場合です。では、ここでクイズです。このアパートは、土地は時価7,000万円+建物5,000万円=1億2,000万円の物件だとしましょう。この建物の敷地は200mで、借地権割合70%、借家権割合30%のケースです。20室で家賃は月5万円で賃貸されていて、仮に満室だとすると月100万円、年間1,200万円の家賃収入を皆さんが受け取ることになります。

建物を建てるために銀行から5,000万円借入していて、まだ残金が4,000万円残っていた場合の相続税の評価額はいくらでしょうか?いかがですか、数字が出ましたか?

①土地は2,800万円→時価の80%=路線価×70%×30%=7,000万円×80%×70%×30%=5,600万円×50%(200mまで50%評価減)

②建物は3,500万円→時価の70%=固定資産税評価額×(100%-30%)=5,000万円×70%

③借入金は4,000万円

①+②―③=2,300万円が相続税評価額です。なんと1億2,000万円の時価が、相続税評価額だと2,300万円になります。評価差額9,700万円の評価減になりました。

<投資利回り>

次に投資利回りで考えると、1,200万円(年間家賃収入)÷1億2,000万円=10%の表面利回りです。もちろん、年間家賃収入1,200万円から経費の400万円(固定資産税100万円+支払利息100万円+管理費その他200万円)を引くと手取り800万円家賃収入÷1億2,000万円=6,6%の実質利回りになります。皆さんが、投資用のマンションを購入する場合は、この実質利回りを必ずシュミレーションしてから購入するかしないかを検討して下さいね!今は、マイナス金利の状態ですから、仮に1億円を銀行に1年間定期預金(0.001%)しても、たったの1,000円です。そこから所得税20,315%を引くと、796円の受取利息がもらえます。

<ポイント>

皆さんの父ちゃん(被相続人)が所有するアパート一棟を皆さんが相続した場合のこの特例を使うポイントは

①アパート承継時期が相続開始後でOK
②父ちゃん(被相続人)と別生計でもOK
③ただしアパートの名義を皆さんにしないと借主に対抗できませんから注意して下さいね(要は、アパートの名義が皆さんにならないと、借地借家法では、借主対して、皆さんが新大家だから、今までの父ちゃん名義の口座に家賃の振込先を、皆さん名義の口座に代えて振込んでくれ!と主張できないことです)
④新大家の皆さんが、借主から預かっている敷金、保証金を承継すること。
特に③④は忘れずに!

土屋雅資