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なんちゃって税理士のブログ

税理士、宅地建物取引士、相続アドバイザー 土屋雅資のブログです。 相続税を中心に、お得な節税情報等を発信していきます。

貸家建付地(賃貸マンション・アパート経営)②

ヤッホー!皆さん、今回はハウスメーカーが「相続税対策」として、地主に売りまくっている「賃貸アパート・マンション経営=アパマン経営」を場合のリスク(恐ーい)を考えていきますね!

1、家賃滞納

入居者がいれば、安定して家賃収入が発生するとはいえ、アパマン経営では家賃の滞納リスクが必ず付いて回ります。滞納は入居者次第なので、1つの対策として入居者審査を厳しくすることはできますが、それだけで完全に防げるものではありません。傾向としては、どうしても収入の低い若い世代の単身者は滞納しがちですが、持ち家比率が低いので、賃貸経営での大きなマーケットです。一方で、既婚者は安定する代わりに、部屋が広くなって一般に投資効果が薄れます。これは、2倍の広さの部屋でも、家賃は2倍にならないからで、面積比なら狭いワンルームの家賃が、最も高くなることを原因とします。したがって、滞納リスクとマーケットの大きさ、収益率の判断はとても重要です。そこで、滞納リスクへの対策ですが、入居審査の厳格化、ターゲットにする世帯を考えると共に、保証人ではなく保証会社との契約を入居条件にする方法も考えられます。

2、需要の変化(空室リスク)

アパマン経営では、いかに入居率を高めて家賃収入を維持するかを、収益のポイントとして考えますが、入居率は努力だけではどうにもならない面を含んでいます。需要よりも供給が下回る地域は少なく、世帯数の減少傾向を受けて、現在では住宅全体の戸数が上回っているため、アパート・マンションにおいても過剰供給気味です。そうなると、どうしても新築物件に人が集まりやすい賃貸経営では、開始当初は入居者が集まっても、数年経つだけで他の新築物件に入居者を奪われます。また、長期的には地域全体の需要が大きく落ち込む事態も考えられます。例えば、大きな需要になる大学や工場・大企業などが移転してしまうと、それだけで賃貸経営には大打撃になりますし、自分の土地とは離れた地域で再開発、路線延長による駅の出現、商業施設の出店による利便性の変化などでも影響を受けます。こうした需要の変化は、将来を予測できないだけに難しいですが、少なくともはっきりしているのは、人口減少・世帯数減少はわかっているのですから、ターゲットを絞った賃貸経営というのは可能になります。つまり、地域のニーズを把握し、単身者向けなのか既婚者向けなのか、若年層向けなのか中高齢層向けなのか、周辺施設はどの層が利用しているのかなど、ライバル物件の調査も含めて、市場調査をきちんとする必要があり、アパマン経営したら入居者が集まらない!では本末転倒ですよね!例えば年間1,200万円の家賃で建物建築費が2億円だと仮定すると投資利回(表面利回り)は1,200万円÷2億円=6%です。実質利回りは、地主負担の固定資産税や修繕費、銀行返済の支払利息を年間1,200万円の家賃から引くと手取り1,000万円の家賃収入なので、実質利回は5%(これでも超優良物件ですが・・・)になります。また、ハウスメーカーの子会社である不動産管理会社が、一括借上げの家賃保証をするケースがありますが、「仮に1,000万円から不動産管理会社の手数料を100万円引いた900万円を今後10年間は、入居者の有無関わらず保証する」という特約がある場合に、皆さんは安心ですか?判例では、不動産管理会社は地主(大家)とは逆の借主(借家権者)ですから、借地借家法の規定では借主(借家権者)保護の立場から、上記特約が無効になるケースもありますから、十分注意して下さいね!ついでに一言、不動産管理会社は入居者さえ決めればいい訳ですから借主の審査も当然緩和させます(例えば、外人やキャバクラ嬢、年金暮らしの単身のお年寄り等)

3金利変動

最近はマイナス金利という超低金利時代が長く続いており、これはバブル期以降の不景気と大量の国債(借金)が尾を引きずっているのは疑いようもないですが、借りる側にとってはありがたい低金利も、10年・20年と先まで考えたときに、維持できるとは到底思えません。アパマン経営では建築資金が大きく、ローンの借入期間も長くなるため、長期的には金利変動での返済額増加と、建物の劣化による減収が同時に訪れます。

だからといって、金利上昇を受けて家賃を上げるわけにはいかず、むしろ築深になってくると、家賃を下げないと入居者不足になる悪い流れも考えられます。低金利が続く前提なら、変動金利で借り入れるのが得だとしても、将来の金利上昇まで考えると、逆に固定金利にしておけば安心です。金利は将来の資金計画を大きく左右するので、動向に注目しながら、金利上昇リスクも考えて慎重に選ぶようにしましょうね!

4流動性が低い(すぐ売れない!)

流動性とは、売買や他の資産への変更が容易であるかどうかを意味します。最も流動性が高いのは現金で、続いていつでも売買可能な有価証券などの金融商品が続き、不動産は流動性の低い資産です。流動性が低い代わりに、金融商品のような価格変動が起こらないメリットを持つとしても、現金化までは早くても数ヶ月かかるのが普通で、時には流動性の低さがデメリットになって、現金が欲しいときに困るケースがあります。例としては、相続税対策でアパートやマンションを建てたものの、いざ相続が起きてみると、相続税を納付するだけの現金が相続人に不足するような場合です。すぐに現金化できないので、相続税が滞納になっては相続人が困ってしまいまね!

5、老朽化と建て替えの難しさ

土地に劣化はないですが、建物は必ず年数の経過で老朽化していきます。そして、老朽化した建物は資産価値を失うと同時に管理負担が増し、賃貸物件としての市場価値も徐々に失われて、いつか建て替えを検討するタイミングが訪れます。空き家対策特別措置法の施行で、老朽化した空き家は行政から改善命令を受ける法整備が進められましたが、入居者がいるからといって、老朽化して危険が多いアパートやマンションを、行政が放置するわけではありません。何か事故があったときに、所有者の管理責任は大きく、適切な管理を継続する負担と、建て替えでは入居者を退去させなければならない問題が大きいです。借地借家法は、大家の都合で借主を強制的に退去させることを許していません。退去費用は入居者との話し合い次第ですが、金銭的な解決を求める入居者も少なくないことから、引っ越し費用や次の部屋の賃貸契約料は大家の負担が通常です。それだけではなく、全員が退去するまでの過程において、入居率の低い状況を余儀なくされ、退去まで長期化するほど経営悪化状態が長く続きます。また、そのような状況で相続が起きると、今度は相続人がその負担をしなくてはならず、地主(被相続人)にとって本意ではないでしょう。十数年で建て替えるアパートやマンションを、相続人が負担するとは思えませんね!

6、地価下落傾向

平成27年の傾向として、都市圏での地価は上昇、地方圏での地価は下落傾向にありますが、人口減少で建設需要も落ち込む中、上昇よりは下落が懸念されます。アパマン経営をするのであれば、将来の地価も考えておかなくてはなりません。投資の世界には、インカムゲインキャピタルゲインという言葉があり、アパマン経営でのインカムゲインは家賃収入による利益を意味します。対するキャピタルゲインは、土地(建物は劣化するので対象になりにくい)の価値上昇による利益を意味するのですが、今の時代に大きな地価上昇は望めないでしょう。むしろ、開始時よりも地価が下がってしまうと、売却損(キャピタルロス)を生じてしまう可能性があり、ローンの返済中に売却したくても、残債を完済できるだけの売却額にならないリスクを持っています。

成功したときは、手堅い高利回りを実現しやすいアパマン経営ですが、それだけのリスクがあり競争も激しいので、成功者の陰には多くの失敗者が存在します。メリットとデメリットは表裏一体で、どちらか一方だけを取ることができないのは、不動産に限らずどの世界でも一緒ですね。

<まとめ>

デメリットを上記1、~6まで列挙してみました。多額の借入金を投入するアパマン経営を甘く考えると、自分だけではなく将来の相続人に迷惑をかけてしまうからです。また、何度もやり直しができる投資金額ではないため、自分の土地がある地域のニーズと、将来の金利・地価などの動向、採算ライン(損益分岐点)を可能な限り精査し、最悪の事態まで想定したシミュレーションが必要です。この「アパマン経営」で相続税は安くなったけれど、入居者が入らずに家賃種乳で銀行借入返済を予定して建築したが、銀行の借金が返済不能になり、自己破産した地主さんも現実にいます!この少子高齢化の時代にアパマン経営は博打だと私は思います。 土屋雅資