宅地の評価②

ヤーホー！今日から4月、新年度ですね！春になると、オープカーの時期です（花粉も浴びて、目がウサギですが･･･）

前回に続いて、宅地の評価をご説明しますね。前回は、父（被相続人）が残した不動産（宅地・建物）は父所有で、父と母が住んでいた自宅でした。（この宅地の事を自用地といいます）。今回は①貸宅地、②貸家建付地の2つの項目についてご説明しますね！まず①貸宅地ですが、皆さんの父（被相続人）が私（土屋＝地主）から土地を借りて地代を払い、その土地の上に自己所有＝父の建物を建てて住んでいるケースです。皆さんの父を借地権者といい、私を借地権設定者＝地主＝底地権者といいます。この借地権という権利は非常に強い権利で、前回の路線価で「100千Ｃ」と記載されていれば、借地権者は70％の宅地の評価になります。逆に、宅地を皆さんの父に貸していた私の宅地の評価額は30％です。例えば、自用地（相続税評価額）１億円の宅地に、「借地権Ｃ」が設定されていると、借地権者の宅地は7,000万円で、私の貸宅地（底地）は3,000万円の評価になります。相続税は以前お話しした英語でいうと「借用概念」を使用しますから、この借地権は借地借家法に規定されていて「借地権とは、建物所有を目的とする地上権と土地賃借権」のことです。要は、借地権は財産上の価値がある、とういう事です。ただし例外でこれも英語でいうと「使用貸借＝タダで土地を借りて家を建てる」場合には、借地権は無しになります。具体的には皆さんが父の土地をダダで借りて、その上に建物を建てて住んでいる場合です。あくまで、親族間ですから、トラブルは無いだろうという事で、もし皆さんの父が亡くなれば、この場合は自用地１億円の評価額になります。

続いて②貸家建付地をご説明しますね。これは、皆さんの父がアパート、マンション経営（所得税では不動産所得に該当します）をしているケースです。①と違って宅地も建物も皆さんの父（大家）所有です。お部屋を借りている借主（借家人）が家賃を支払うという契約です。よくハウスメーカーが相続税対策ですよ！っと地主に進めるのがこれです。相続税法上のメリットは①建物の評価額＝固定資産税評価額が70％になります。つまり30％お安くなります。②アパート、マンションの敷地も約20％お安くなります。（自用地評価－（自用地評価×借地権割合×借家権割合＝30％×賃貸割合）という計算です。具体例では、自用地１億円、借地権割合Ｃ＝70％、借家権30％だと仮定すると、１億－（１億×70％×30％）＝7,900万円となります。これは、アパート、マンションが父が死亡した時（課税時期の現況）に満室の場合だけです。もし、10室のうち２室が空いていれば、評価減は減りますので注意して下さいね！

実務上の注意点は、①ハウスメーカーに乗せられてアパート、マンション経営を銀行から借金をして建物を建てても実際に入居者がいなければ銀行返済に行き詰まるケースや②ハウスメーカーの一括借上げ契約を信じてその家賃収入で銀行返済をあてにしてもハウスメーカーから一括借上げ契約の家賃引下げを要求されて銀行返済に行き詰まるケーなど、結局、競売されて財産を失った地主さんも沢山いますからね！くれぐれも日本のこれからの少子高齢化社会に、銀行借入までしてアパート、マンション経営がいいのか（相続税は安くなりますが･･･）私見では、はなはだ疑問です？　土屋雅資